因我國(guó)直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)稅負(fù)較重且交易手續(xù)復(fù)雜，以受讓目標(biāo)公司股權(quán)的形式取得其名下土地使用權(quán)是在二級(jí)市場(chǎng)最常用的操作方式。但“以股轉(zhuǎn)地”是否合法，其合同效力如何？本文從我國(guó)實(shí)操角度，結(jié)合審判實(shí)務(wù)進(jìn)行探究。

一、“以股轉(zhuǎn)地”模式與直接轉(zhuǎn)地的稅收差別

“831大限”后，我國(guó)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，通過一級(jí)市場(chǎng)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)須采用“招拍掛”的交易方式公開取得。之后，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要面對(duì)如何突破土地市場(chǎng)政策調(diào)整后的“拿地”瓶頸問題，同時(shí)，也存在擁有項(xiàng)目和建設(shè)用地的房地產(chǎn)企業(yè)卻沒有充足的資金進(jìn)行項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的問題。

在以上政策背景下，土地使用權(quán)在二級(jí)市場(chǎng)上的流轉(zhuǎn)方式，要么直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，要么以收購項(xiàng)目公司股權(quán)方式 ……